问:房贷37万,怎样能快速还完?

问:房贷贷了15年,现在还了七年了,想一次性还清,合适吗?

问:房贷25年,还了5年,剩余的提前全部还清合适吗?

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朋友!你的情况跟我很像,我现在房贷本金还差28万,利息还有七八万!今年年底打算提前还五万,月供2900还是不变,连续四年提前还五万,四年后应该还清了。如果银行可以更改月供额度,每个月还五千多,更省利息,更快还清。现在只能努力搬砖过日子了。如果你收入比较高,还款额度更高,不用几年就还完了。

就这个提前还贷,我结合自身实际,说说我的看法。贷款买房的人,一般都是资金不太充足而没有住房,或者有房却想改变居住条件的一类人。2007年,本人在县城购置一套商品房,商贷了15万15年。为什么弄个15年的偿还期呢?因为当时工资低,而且子女小,各方面又要花钱。当时就这15万的贷款,每个月月供就得用本人一个月的工资还略有不足。我们育有两个子女,家里又有老人,
真是上有老下有小,每月的生活过的很拮据。即使这样,心里也是很自信的,毕竟年轻。我们开始还贷时,每个月1300块钱的月供,利息就800多块钱,本金只占月供的40%。随后随着偿还日期利息和本金的比例在不断接近平衡,后来就是利息变少本金变多。这样大概偿还了接近3年,加上自己节衣缩食,又从亲戚朋友那借了点,赶紧提前还上了。要不然利息真的达到贷款额的一半了。如果没有别的投资,还是提前还贷比较划算。你可以对比一下偿还年限和贷款年限,根据自己的收入和日常开支,判断一下提前还贷是否有必要。毕竟月月有利息。

房贷25年,还了5年,剩余的提前全部还清合适吗?

快速还完也可以,不过没必要,银行很聪明,开始几年你还的是利息,后面还的才是本金,提前还也省不了几个钱,何况现在物价上涨,金钱贬值,越晚还越划算,提前还还有可能被银行划为黑名单,下次贷款增加麻烦

不合适,你应该刚开始就多还。你隔了这么多年再还,基本上把银行的利息都还的差不多了。后面几年基本都是本金钱。我买的房子首付三十三万一个月还四千六。要还七十多万。半年内不能提前还。这半年给银行利息交了两万,本金才还了七千多。半年后,我一次性还了十三万。利息降了八百,一个月现在还三千八。就这本金才一千。利息两千多。所以越早还越好,到后期银行该赚的钱都赚完了,早还就没什么必要了

中国有句俗话,叫做“只有错买的,没有错卖的”。银行是卖贷款的,不是买贷款的。买贷款的是购房者。因此,银行不可能让自己吃亏,吃亏的只能是购房者、贷款者。否则,银行不要亏死。

下面是一个朋友真实案例,只有一套房,年赚30万。

我是袁哥,我来回答

事实也是,银行在与购房者签订贷款协议时,无论何种方式,只有赚多赚少,而无不赚之理。如果对房贷不是十分了解,而是仅听银行的,提前还贷肯定是亏得口袋空空。原因就在于,前面几年的还款,大多是还的银行利息,本金偿还毕生极低。笔者就曾遇到过这样的现象,还了三年,提前还贷,账一算,本金只还了一小部分,其他的全被银行当利息收回去了。

身边一位朋友,青岛的下级市,只有一套房子,是2008年买的多层楼房,是个六楼,每天爬楼,爬的有点累。偶尔也有想换房的打算,但只是想一下,还没能够促使他行动。

我首先肯定,房贷贷了15年,已还7年,想一次性付清,合适吗?

这也意味着,如果资金条件允许,且自己有其他方面的经营或投资能力,还是不要提前还款,反正五年以后,预计贷款利息已经还了一半了以后年度的利息会越来越少,且价格上涨,也会让手中的钱慢慢贬值,何必急于偿还呢。别看银行有时也会假惺惺地让贷款者别提前偿还,那是因为他们不愿意放弃优质客户,而非真的为贷款者着想。房贷提前偿还后,他们还要找新的客户。一旦找的新客户信用不太好,还要承担风险。实质上,他们从利益的角度考虑,是希望购房者在偿还了几年贷款之后,就立马提前还贷,这样,才能让银行的利益最大化。

然而2016年下半年,全国楼市开始上涨,二线楼市也见起色。朋友楼下的两户在当时都卖了。朋友找我聊,说房价开始上涨了,换房不好换了。我的回答是,那就先不要换了,等等再说。

答案:不合适

当然,担心钱放在手上会用掉,或者被用于炒股等风险投资亏掉,也可以提前还贷,但要承受得了被银行白白地多拿走不少利益。只要不是,还是尽量不要提前还贷。

为什么不合适?我给你分析后就明白了,原因如下:

房贷25年,还了5年,剩余的提前全部还清合适吗?

这个需要具体情况具体分析,提前还贷有利有弊!

我有过N次提前还贷的经历,对这一块的政策还比较了解,我先给你介绍一下提前还贷的相关政策及具体办理流程,然后给你分析分析什么情况适合还什么情况不适合还,当然我的建议仅供参考!


一:银行房贷实行两种方式:等额本金,等额本息。

提前还贷的手续怎么办?

第一点:提前还贷的资格要求:

关于这个内容实际上你的贷款合同里有写,并不是任何时候你想还就还的,通常你贷款的银行会有最低还款额及还款周期的要求,相当一部分银行都要求最低还款额不低于5万,并且需要还贷满12个月之后才能申请,一年只能还1-2次的比较多,还贷前需要提前预约,这个提前预约期通常是半个月以上,下图这些条件仅供参考!

另外银行对于提前还贷是可以收违约金的,这些合同里都有写,但是大多数银行只要你提前预约就不会收,不同银行不一样!相对而言银行鼓励你提前还贷时就倾向与不收,如果不鼓励你提前还贷可能就要收,主动权在他们手里,我在两个银行贷过款,一个收一个不收。


第二点:提前还贷的流程:

提前还贷的手续怎么办呢?如果你只是部分提前还贷只需要按照下图1的程序操作便可,事先把需要还贷的钱存入用于还贷的银行卡内,然后同银行预约提交相应资料【直接打电话给你的贷款经理就可以了】,一般一个月内可以办好,如果你是还清所有贷款还需要按照图2的内容去房地产交易中心进行抵押撤销,这套房的所有产权就是你的了!如果你还买了相关保险还需要按照图3内容进行保险调整,通常情况下大多数人只涉及1和2的操作。


(1)等额本金就是把贷款额根据贷款年限本金固定,每月扣除已还本金后支付利息也会减少,。每月还款金额不固定,前期每月还款多,以后还款越还越少,对购房者前期偿还的压力大一些,但后期还款压力越还越少。

提前还款可供选择的方式有哪些?

我假设你当初贷款了100万,贷款年限是25年,原本选择的是等额本息还款方式,批准的利率是基准利率【4.9%】,如今刚好还了5年,可供你选择的还贷方式有3种,我给你比较一下:

A:一次性还清所有贷款:

B:部分提前还款,我假设你提前还25万吧,每月月供不变还款周期缩短。

C:部分提前还款,我也假设你提前还25万,还款周期不变每月月供减少。

以上三种还款方式的优缺点比较:


(2)第二种是等额本息,把贷款的本金与利息总额,根据贷款年限本息等分到每月还款,每月还款是固定的。

你适合提前还贷吗?

提前还贷的优点:节省利息、降低月供压力。

提前还贷的缺点:如果不还贷这笔钱可以用作其它用途,例如投资,丧失了一些投资机会。

适合提前还贷的人:

A:你没有合适的投资渠道,这笔钱如果不还贷你赚取的利息还不如提前还贷省的多。

B:对负债相当敏感的人,就不喜欢背债,减轻心理压力。

C:目前这套房产解除抵押之后还有其它用途,例如你需要卖房或者拿这个房再去做抵押投资。

不适合提前还贷的人:

A:你有更好的投资渠道能够赚取比贷款利息更多的钱,特别是原本就是公积金贷款利息很低的这部分群体。

B:通常来说等额本息还款方式已经还了一半,等额本金已经还了三分之一的时候真没有必要提前还贷了,因为能省的利息相当有限。


你属于哪一类人呢?因为我既属于不愿意背债的,又没有好的投资渠道能跑赢贷款利息所以我选择了提前还贷!

由于两种方式,第二种方式由于本金和利息平均到每月,银行能多收利息,因此银行在给客户办理银行贷款业务都推荐等额本息给购房客户,而购房者也大多不懂和不知道还有其它贷款方式,一般选用的都是等额本息,每月房贷都是固定的数额。

建议不提前还贷!

分别对比提前还贷的好处与坏处:

好处:

1)减少利息的支出

提前还贷款本金了,意味着贷款合同的终止,后期的贷款利息当然是停止收取的,所以提前还贷能减少利息的支出。

2)心理负担减轻

提前还贷,意味着不再背负房贷债款,不用每个月向银行缴款,心理当然轻松很多。


接下来看看提前还贷的坏处:

1)在我们生活周围,钱会一直贬值

正如现在100元的价值比得上十年前100元的价值吗?越往后,相当于你付出的钱越少(因为存在通货膨胀,钱会贬值),因此你提前还贷了,意味着你你做了亏本生意。

2)提前还贷,还可能会缴纳违约金

根据不同的银行,其违约金条款也是不一样的,主要是按贷款本金的一定比例收取违约金,或者是缴纳一到几个月的利息作为违约金,不过也有不少的银行,当还款已超过5年就不再收取违约金的,因此,需要根据自己的贷款合同查看违约金的条款规定。

3)提前还贷,不一定多赚了钱

贷款方式有两种:一是等额本息(每个月还款金额一样);二是等额本金(还款金额逐月减少);等额本息,在还款的前期中,本金占的比重少,越往后,比重越高,而等额本金则相反,前期还款中,本金占比高,后期少。为什么说提前还贷不一定赚钱?举例子,按现在的利息计算,贷款50W,利息分别是:(等额本息)36.8W;(等额本金)30.7W;已经还贷5年,利息约分别支付了:(等额本息)7.36W;(等额本金)4.98W;即这时提前还贷了,你会直接少支付利息约26-29W。但你因为提前还贷,则需要一次性拿出约40W。上面已经说过,存在通货膨胀,钱会贬值,因此我们按每年最少的3%CPI增长率计算,现在的40W,20年后价值约为72W!除此以外,你现在不提前还贷,而选择拿现有的40W出去投资,买保本的理财金(年利息约5%),20年后,40W就变成106W!因此,提前还贷,不一定真的赚了钱。

4)提前还贷,其实是属于毁约

贷款合同是银行与乙方签订的信用合同,拖延还贷及提前还贷,在金融领域中,一样属于不按合约期限还贷,因此,你的信用其实也需要扣分的,可能会影响到以后你与银行相关的合作。


综述

假如你现在有一大笔资金,是否提前还贷,你应该也心理有数了吧,不要因为提前还贷了,不用支付那么多利息,以为自己赚了的“货币幻觉”蒙蔽双眼。我目前也是贷款中,我也没提前还贷(因为没钱o(╥﹏╥)o),即使有钱,我也会拿去投资。

希望我的答案对你有所帮助!

25年的房贷,如果是公积金贷款一直按照本息等额还款第二十五年的时候,归还的总额是本金将近一倍。如果贷款100万,最后实际还款在160万到180万。

如果是商业贷款,最后还款的金额是本金的一倍多。如果贷款100万,第二十五年还清贷款,一共花费总额是200万到260万之间。数据撤主要是利率波动差。

究竟该不该提前还完贷款,要看实际情况:

一,无贷款生活幸福,对房价不敏感

其实每月还贷对于生活多少有压力,每月都要记得存款,而且每月多一项开支。相信有过房贷经历的人都有感受,还完贷款,自然幸福感提高了。

经常还贷款就会计算房价涨跌值,总会算自己每月还贷合算吗?而全款的房子,一般不会计较涨跌,因为有反正是自己住,自己的财产的心理。这些对生活幸福度都有提高。

二,没有好的收益,提前还贷

如果你没有好的投资收益,闲置资金放在银行获得利息还不如房贷高。那就要提前还贷,不然你资金时效应该是亏钱。顺便提一句:房贷很少有提前还款违约金的,一般在签约的时候都备注了无提前还款违约金的,因为银行也希望个人提前还贷。

不该提前还贷的因素:

一,资金可以投资获得更高收益

很多人其实拿到房贷就是拿到了银行低利息贷款,他们不会轻易还清房贷的。因为他们也会从银行贷款,做生意,投资什么的。比如我就是这样的人,我不会提前还房贷,因为我要拿更多的资金去做事业。做生意钱总是不够用的。

二,租金可以抵消房贷

如果租金可以抵消房贷也不要提前还贷,这属于资产帖子了,反正赚的就是贷款的钱啦。

我的几套房就是这个情况,租金可以抵消房贷还有剩余,无所谓早日还贷。房子也是商品,投资收益合理就好。

总结:房贷其实是个人获得银行贷款最大的一笔,也是利率最低的一笔贷款。按照人生资金占用时间就是财富的价值论,这种低利率贷款是最好的财富。

我是伯乐集团董事长李合伟,白手起家创业20载。主营餐饮,投资,教育三大板块。创业导师、理财导师、《李合伟演讲学院》首席讲师。坚持终身每天至少写三篇文章,关注我为您分享更多的人生感悟……

房贷25年,还了5年,剩余的其实没必要提前还清。

首先,提前还款一般都要付银行违约金。因为你提前还款导致银行少赚了利息,自然要补偿,付点违约金。所以提前还款其实是属于违约,合同里一般会注明。不过些银行只要预约提前还款,就不会收取违约金,不同银行不一样,这个要看你的合同是怎么约定的。

其次,不管还贷方式是等额本金还是等额本息,该还的利息大部分都在前面还了。剩下的5年提前还,其实省了不多少利息。如图,橙色部分是利息,越往后越少。

再者,如果你的是公积金贷款不到4%的房贷利率,有更好的理财方式,不如把提前还贷的钱拿去理财,跑赢4%还是可以做到的,这比你提前还贷划算多了。

当然,合不合适要看你怎么考虑,如果你觉得不还清就坐卧难安的,那还是提前还吧。

如果你的贷款是公积金贷款,老亮明确的告诉你,提前还清贷款不合适。如果你的贷款是商业贷款,那么就要综合你自己的经济条件和从事的职业来判断提前还清贷款是否合适了。接下来老亮就帮你具体分析一下原因:

第一,公积金贷款。

可以说公积金贷款是所有贷款中利率最低的一种了,老亮一般建议大家能用公积金贷款时,能贷多少就贷多少,尽量要贷上线,因为公积金贷款太划算了。老亮简单给大家计算一下,假设贷款100万,公积金贷款利率为3.25,一年应支付利息32500元;如果把100存银行定期,大额存款最低利率为3.85,一年存款利息为38500,一年净赚利息差即6000元。如果买理财,比较稳健的,一年净赚利息差10000肯定没有问题。所以,如果是公积金贷款就一定没有必要提前还清。

第二,商业贷款。

商业贷款的利率相对要高一些,一般是4.9。这个时候就要看你自身的资金情况和从事的职业了。如果你资金非常宽松可以提前还贷,如果资金不是很宽松,老亮认为没有必要提前还清。如果你拿还贷的钱买点理财利率也许还能赚点利息差,而且能保证你的急需用钱时不用再想办法。

如果你是做生意的,那就更不能提前还贷了。做生意随时需要资金周转,如果你在缺资金时去贷款,那利息肯定是远远高于住房贷款的利息的。

通过老亮上面给你的分析,相信你应该对提前还清贷款是否划算,怎样做更适合你自己有了清晰的答案。打字不易,如果老亮的解答对你有帮助,请给老亮点个赞,如果还有其他有关房子的问题,可以留言给我,我会继续给您解答。

我觉得不要提前还房贷。你完全可以用你现有的钱去投资。我们可以算一下帐。

举个例子吧(商贷),比如你有1万块钱,在考虑是否提前还款,这一万你如果不在这一年还,那么第二年要给银行还的本金和利息之和就是1万+1万*4.9%=10490.

第三年要还的钱就变成了1*(1+4.9%)二次方……以此类推……

第二十年就变成了1*(1+4.9%)19次方。

而当你的理财年化是5.9%的时候,这1万块拿在你手里,就是一只会下金蛋的鹅。

第二年这1万块就变成了1*(1+5.9%)=10590,比还银行多挣100块

第三年变成1*(1+5.9%)二次方,……以此类推……

第二十年变成了1*(1+5.9%)19次方。

而这二十年你多挣的钱就是1*(1+5.9%)19次方-1*(1+4.9%)19次方=0.49万

也就是说,按照你年化5.9%的理财能力,假如你的房贷是二十年,你现在1万块不还,二十年后,你这一万还能多挣出来0.49万,如果你有10万,那你就多挣4万9,如果你的房贷是30年,那么你多挣得钱会更多,这就是要归功于复利的力量了。

根据房贷经验,简单说一下自己的看法。

二:购房者提前还款都是为省钱,认为不用再给银行支付利息,同时也不用每月还惦记还房贷了。其实无论那种贷款方式,在还款期限超出3分之一时,特别是第二种贷款方式等额本息,前面还贷已偿还了大部分利息,后面利息只占很少一部分,大部分都是贷款本金了,那么我们此时提前还款就很不合适了,结合上面的问题,房贷贷了15年,已还了7年,已经接近还款期限的一半了,也就是大部分的贷款利息,至少3分之2的利息都已付给银行了,剩余大多是本金和很少的利息,如果现在还款就不合适了。不如仍然维持现状。把多余钱用于安全的银行理财,或是可再购买个小户型房产用于出租大部分利息已还,本金慢慢还吧,说不定后面的8年把剩余的房贷都赚出来,至少保守理财贷款利息是可以赚出来。

根据不同情况,决定是否一次性还清

先就题主的问题解答:可以提前还清,但您要考虑有没有这个必要。

1、如果您是公积金贷款,由于房贷利率极低,个人认为可以不用一次性还清,您用手头的钱做理财,可以很轻易地超过房贷利率;

2、如果是商业贷款,且当时利率较高(接近6%),可以考虑提前还清,减少未来20年高额的利息支出;

3、如果是商业贷款,且利率相对不高(5%左右),且贷款合同签的是浮动利息,则不建议一次性还清——因为按照目前的经济·形势,央行未来有降息可能,而您的贷款利率基数是参考央行利率,那么未来贷款利息有可能进一步减少。

4、如果您准备卖房,建议一次性还清。

因为相当于一个贷款未清的二手房,无贷款、产权清晰的二手房更能卖一个好价钱。而且还清贷款之后,您这套房子的交易效率也会更高,更易出手,资金回笼更快,未来也没什么瓜葛。

所以说房贷期限15年,已还7年,想提前还款就不合适了。因此建议不必提前还款。

房贷不是你想还,想还就能还

提前还贷这件事,要看银行是否支持提前还贷。

有些银行规定,提前还贷只能抵扣月供金额,不能减少月供期限,除非是一次性还清。所以,提前还贷之前,一定要和银行联系,咨询一下还款方式。

如果提前还款只能减少月供金额,不减少月供期限,那么这种情况就很不划算了,因为最关键的利息费用并没有减少太多。

其实,我们每个“房奴”几乎都会遇到提前还贷的问题,因为不论贷款30年还是25年,一处房子我们都很难居住超过25年。

有可能住20年之后,我们手头有钱了,条件好了,就又要搬家了。但这个时候,我们的贷款很可能还没还完。

我个人的原则建议是,只要您的房贷不是特别高、您的收入相对稳定,那么就不着急还月供,将来顺其自然,等要卖房的时候再一次性还清也不迟。

而且,有房贷月供在身,只要不逾期,还有助于您积累个人信用,有些银行针对个人的低息信用贷款,也更愿意贷给有房贷的人——就连蚂蚁信用分,有房贷、不逾期的人,也更容易拿到750以上的高分。

首先,要知道在固定的年限内提前还款都有一个违约金的问题。网上总结了几大主流银行的房贷提前还款的违约金情况。

来源:网络

从表中可以看到,基本上贷款5年后,提前还款是不需要违约金的。那么这一点就可以不用考虑了。如果你的情况特殊就在自己把这部分的钱考虑进去。

接着我们来说一下,提前还款划不划算,其实无论是等额本息还款还是等额本金还款,都是前面还的利息比较多,后面利息就会越来越小。在提前还款的时候两种情况都差不多。今天我先假设大家贷款了100万的情况下,等额本息的还款方式,做的一个提前还款的计算:

可以看到,如果要提前还款需要一次性归还88.44万元的贷款,你能省下50.47万元的利息。而你之前已经给银行支付了23.16万的利息,和11.56万的本金。

也就是说,你前面五年的时间里面,已经归还了31%的利息了。在接下来的20年里面再还69%的利息。

而等额本金则归还了37%的利息,同样的情况下只能剩下38万元的利息。(此处只做参考,可比性不强,因为等额本金的利息整体就比等额本息的少10万左右)。

虽说这个时候,利息归还的比例比较重,提前还款并不见得多划算,但是可以一次性付清,省下38~50多万的利息下来对很多投资者也是一笔不少的钱。

而且5年还算处于还款中期的早期,这时候还款还是比较划算的。

越到还款周期的中后期越没有必要提前还款,因为房贷前面归还比较大头的利息,后面归还的本金才比较多。到中期之后,提前还款的归还的也就是剩余的本金,利息并不能省下多少钱了。

再者,我们知道房贷是我们能接触到几乎最优惠的贷款利率。要在市面上找到一个收益率高于这个带贷款利率的产品其实并不难。换个计算方式如果把这个88.44万元投资在一个年化收益率5%的产品里面。能获得收益,肯定能超过剩下来的利息。

那么站在机会成本的角度来看,提前还款就相当不划算了。

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分两种情况来看,如果是公积金贷款,目前贷款利率为3.25%,这种情况提前还贷是不合适的;另一种商贷,各地银行贷款利率不同,约5%左右。对于普通百姓来说,手里有余钱可考虑提前还清贷款。

目前市面上大多数中低风险类的理财产品,收益都在3.5%—5%之间,低风险的货币基金收益在3.2%左右,然而这些理财产品理论上都有风险的。普通百姓想单纯靠理财一般情况,无法跑赢商贷的利率,不如提前还贷,省心省力啊。除非你手里有生意或业务,靠这些钱投资可以获取更大的利润,另当别论了。

对于公金积还贷的人来说,大多数的理财产品的收益都会超过3.25%的贷款利率,目前一些地方银行为了揽储,三年定期,利率可达到4%。如果手里有50万,不去提前还贷而将钱存入银行三年定期,50×(4%-3.25%)=3750元,那么20年就可以余下7.5万元,也是一笔不小的数目。

当然,人这一生即使千算万算,人算还是不如天算,坤鹏论商贷买房,后来选择了提前还贷,还完贷款的第二年,发小开个公司,急需资金入股,别的发小入股后年年获得丰富的红利,而我却只能干看着,但也不后悔,有些事情命中注定,财运也是。

最后再给其它准备提前还房贷的朋友们重复一下要点。

从经济角度讲是否提前还款,取决于两个因素,第一个是你当时贷款的实际利率,第二个是房贷的分期方式,下面我分别具体来讲

1、房贷的实际利率

这个是以个非常重要的参考因素,你现在有钱可以全部还清房贷,那么你的机会成本就是你用这笔钱做稳健的投资获得的回报收益率,现在银行的理财产品5%-6%的收益率的还是很多,所以这个是你的机会成本,你选择还房贷节省的后面的利息就相当于是你“赚”的钱,省的利息也是变相的“赚”的利息,所以就要看你的房贷利率是多少。

目前的房贷基准利率是4.9%,这个是2015年往下调整后的,一直沿用至今,后面买房的人有享受折扣优惠的,那是比较优惠,但是这两年买房的人,也因为是限购的时间段,所以是在基准利率上上浮的,上浮20%、30%的都不少,甚至都有上浮40%的个别城市,如果是这种的话,你提前还款的优势更大。所以就看你的房贷实际利率是多少了。

你要是万一是公积金贷款的,那就赚大发了,才3个多点,这个利率太便宜了,那就更加不建议你提前还了。

2、按揭分期的方式也是你要考虑的因素

现在有两种按揭分期方式,常用的是等额本息,这种是每个月的还款额度是一样的,所以他在前期还的大部分都是利息,本金很少。比如你还了5年,其实还的大部分是利息,而本金并没有还多少,所以你现在还款是有点吃亏的,如果你才刚刚还款那无所谓。

以100万房贷为例,期限25年,基准利率4.9%的情况下,月供是5787元,73.6万,第一个月的月供当中有4.83元是利息,利息占到月供的70%,一直要道132期,也就是11年以后月供当中的本金比利息要多。


你还款了5年内,那么你这五年中总共还款是多少?利息是多少?本金是多少?

答案是:5年总共还款34.7万,其中利息是23.2万,本金是11.5万,本金占总还款额度比例是33%,这个时候你提前还款是比较亏的,因为你已经支付了23万的利息了。相当于你贷款100万5年时间,你支付了23万的利息,你想一下,你的利率是多少?


如果你是等额本金的还款方式,5年时间总共还款42万,其中利息是22万,本金是20万,本金的比例是48%。

所以你的分期方式是等额本金,那么提前还款就有优势,另外还有一个因素就是违约金,一般银行会收取1%左右的违约金,每个银行有差异。现在你想好是否提前还款了吗?

如果还款期限已过【三分之一】,建议不需提前还款,

主做股权设计、并购,业余股民,爱好搏击

如果还款期限已过【三分之一】,建议不需提前还款,

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如果还款期限已过【三分之一】,建议不需提前还款,

如果刚还款或还款期限未过三分之一,那就提前还款,能少付银行不少利息,也就是省不少钱?咱老百姓的钱又不是大风刮来的,是辛苦赚来的,能省钱当然好了。

我是袁哥,房产行业从业20多年,请关注我,为你房产交易投资答疑解惑。

房贷15年,现如今都已经归还7年了,还款期限已经近一半,我个人觉得此时一次性提前还清的并不合适!具体原因如下:

为了更直观的了解,我们先举一个简单的例子

2012年(7年前),购买一套价值50万房产,贷款30万,等额本息15年,房贷利率暂按4.9%来算。

每月还款2356.78元,总支付的利息为12.24万元。

至2019年(已还7年整),已还款总额为19.79万元,其中贷款本金11.31万元,利息8.48万元;剩余未还的贷款本金为18.69万元,利息为3.86万元。

此时,如果选择提前一次性还清贷款,则需要拿出18.76万元的资金(含当月利息700多元)。

也就是说,剩余的8年时间,月供不变,但需还18.69万元本金(62.3%),而利息却只有3.86万元(30.72%)。怎么看,选择提前还款都是极不明智的!

原因一:房贷中前期还款中,利息占比较多,而本金较少

这个上面的例子就可以充分的说明,此时提前还款,相当于将高达62.3%的本金一次性还完,而只节省30.72%的利息,显然是不合适的!

原因二:18.76万元,可以创造更多的收益

提前还款这部分钱,即便是选存银行,按4%的利率来算,每年也有7504元利息,8年累计就能有6.0032万元。这可比,剩余的房贷利息(3.86万元),要多出2.1432万元。

很显然,此时将提前还款的这一部分钱,用于投资理财,会更为划算!

总之,累计还款时间超过房贷期限的一半,前期已归还大量的利息,此时再选择一次性提前还款,很显得不明智!与其这样做,还不如将资金存进银行,更加灵活、收益更高、更为合适呢!

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房贷15年了,你已经还了七年,想一次性还清,合适吗?

不能说合不合适,只能和你说划不划算,

一般贷款有两种方式,等额本金和等额本息。

等额本金按正常来说,总贷款期限前一半时间,例如总贷款期限你是15年,前7年的还款大半都是在还利息,还的本金相对较小;后8年还的款大部分才是本金,所以与其用来还剩余的本金,这部分的钱,放银行理财相比会有更大收益。这种情况下提前还款不划算。

等额本金就是把贷款额根据贷款年限本金固定,每月扣除已还本金后支付利息也会减少。每月还款金额不固定,前期每月还款多,以后还款越还越少,对购房者前期偿还的压力大一些,但后期还款压力越还越少。这种情况下可以提前还款。

那什么时候需要提前还款呢?

(1)房子要出售

首先你要知道的是:房贷不还清,过不了银行关,房产证就过不了户。因此如果你想要卖房,就一定要先把贷款还完。当然了,现实生活中肯定存在这种情况:有一些卖房的人希望先拿到买方的首付款,用首付款把房贷还清,然后再去走过户流程,但这显然会增加买方的风险。因此买方很难同意,所以想要找到这样的买方并不容易,除非你愿意通过降低房价来吸引买房。否则,这样的房子也就很难卖出去。所以说,如果自己有钱的话,倒不如先把房贷还了,省的耗时耗力。

(2)房贷利率大幅上调

房贷利率有固定利率和浮动利率2种,如果是浮动利率,贷款利率就不是一成不变的。如果是商业银行自行上调房贷利率,这并不会影响之前的贷款,但如果央行上调基准利率,那就算是之前的贷款,贷款利率也会跟着上调。假如贷款利率出现大幅上调,这就会大幅增加贷款利息。此时若是有钱的话,或许提前还贷会更划算。

(3)还贷时间很短的购房者

你要知道是:无论是等额本息还是等额本金,都是越早还款越划算。两相比较,等额本金对提前还贷的时间节点要求更靠前,最好在还款期1/3前。而等额本息提前还贷则可在还款中期前。如果刚开始还贷后的某一天得到一笔意外之财,足以还完贷款时,不妨一次性还完,能剩下不少利息。

(4)有钱只会存银行的购房者

如果你没有任何理财头脑,有了钱只知道存银行定期的话。那么,手里有钱,还是把房贷换了吧,这样的人手里有了钱也不会生钱,还不如省些房贷的利息。自己也能聊表安慰。

提前还款应该注意什么?

1、允许提前还贷时间不同大部分银行都要求至少还款一年后才可以申请提前还贷,但也有个别银行表示随时可以申请提前还贷。在国有行里,中行、建行需要还贷一年后才可以申请提前还贷,工行需半年才可以提前还贷。此外,招行、交行等银行都需要一年后才能申请提前还贷,华夏银行则表示可以随时申请还贷。调整利息周期不同一般房贷期限都在10年以上,在这个周期里,央行调整利息是难免的,而各家银行根据调整利息的时间也不一致。

2、工行、农行、建行等中资银行大都一般是每年1月1日开始按照最近的央行基准利率调整为新的还款利息。外资银行一般会选择在当月或当季度调整。花旗银行是在下一个季度初按照新利率执行,而汇丰银行当日便开始按新利率执行。对于房贷族来说,哪种调息方式更划算?专家表示,如果处在降息通道中,显然是越快调整越划算;若在加息周期周,则是越晚调整越划算。

关于房贷是否提前要还,我个人都是倾向于能提前一次性还清就还清!

我说些我的个人看法供你参考:

1.不论你7年前申请的贷款利率如何优惠,至少4.5%以上利率总有吧,这4.5%的贷款利息,如果你提前一次性还清,以后的房贷利息也可以省出一笔来!

2.都说“无债一身轻”,题主有此一问,自然手里一次性还款的资金量是有的,只是因为可能有些人建议,这银行资金不用白不用,为啥却要急着好?咱们换个角度想下,如果这笔资金题主保守投资,能够赚取超过你贷款利息的收益,假定5%以上,可以考虑先不急着还,但如果题主不善投资或顾虑现在的投资风险,反而可以直接还掉贷款,至少以后没贷款的日子,内心是最踏实的!

3.而且从银行的角度来讲,目前银行可放贷资金偏紧,你如果提前还掉房贷,银行就可以把你提前还的部分额度转给其它真正需要放贷的客户,也算是间接为其它购房者提供点帮助。

4.提前还款可以让你个人的财务指标更健康更真实,留下的基本全是核心资产,基本没有负债和杠杆,也便于你银行信用快速累积,清晰的资产结构,为你以后决策和投资奠定坚实基础。

就这4点,供题主参考,也欢迎大家留言补充!

是否合适提前还款,与“已还款时间长短”无关,主要看投资收益与房贷利息两者的数量关系,如其它投资收益高于或等于房贷利息,个人建议不提前还。

一.

“还款时间超过贷款年限的一半后,提前还清就不划算了”,这是一种误解。

我相信绝大多人都有这种误解,包括我,甚至银行领域的人士。大家翻看我以前的观点就可以发现了(在这我纠正之前的错误)。

为什么这么多人都会产生这种误解?主要被“月付息占月供比例”和“已付利息占总利息比例”这两组比例数据“欺骗”了。以30年等额本息为例:

1.月付利息占月供比例:前15年月供款中利息占比超过53%;

2.累计年付利息占总利息比例:前15年累计已付利息占总利息的70%。

从以上两组数据可看出,贷款年限的前1/2时间每月利息占比高,前1/2时间就付总利息70%给银行了,后1/2时间只剩下总利息30%待付。(等额本金的利息进度比一样)。

因而,自然而然地得出一个错误的结论:超过贷款年限的1/2时间后就没必要提前还款了。

二.

前1/2时间和后1/2时间的利息其实是一样,没区别。

银行主要根据“本金的额度”和“占用时间”来计算利息。同样以100万30年等额本息为例:

1.第5年(即第60期)后,剩余待还本金916977元,月息3,744元,年利率=3744÷916977×12×100%=4.9%;

2.第15年(即第180期)后,剩余待还本金675574元,月息2759元,年利率=2759÷675574×12×100%=4.9%;

3.第20年(即第240期)后,剩余待还本金502690元,月息2053元,年利率=2053÷502690×12×100%=4.9%.

从抽样的各时间点情况可看出,无论哪个时间点,计算利息的标准都是4.9%,没有变化,但因为越往后本金越少,应付利息额也正比减少,因而贷款期的后1/2时间利息只占总利息30%,不是如大多数人所理解的:“前1/2时间将后1/2时间的部分利息也付了”。等额本金同样。

三.

是否申请提前还款,不要看已还款多少年,要看手上的钱投资收益与房贷利息的差距。

时间倒推7年,题主买房时间在2012年左右,当时首套房享受基准利率或基准下浮15%,二套房基准上浮10%。如当年题主是首套房,则目前执行房贷利率≤4.9%;如当年是二套,则现在执行房贷利率5.39%左右,均低于新办理的房贷利率。

现在部分银行净值型理财产品的收益可达5%以上,收益与房贷利率基本持平或超过房贷利率。因而,将手上的钱用于购买理财或其它渠道会更划算。

总结

无论是等额本息还是等额本金,是否提前还款,不要看已还款期数,看有没其它收益高于房贷利率的渠道。推测题主当年买房时所享受的利率政策比较优惠,个人建议不提前还款。

我是[房微言],微言真知,专注分享实用的房地产干货和买房卖房防套路技巧,欢迎关注我。祝大家生活愉快!

——莫莫为你答疑——

提前还贷合适不合适主要看你个人情况。

一:可以肯定的是,提前还款单丛一笔房贷上说,肯定是银行占便宜的。因为贷款还到一半年限,你已经还了大部分利息。

二:如果你手上有钱,但又没有合适的投资项目,只能存银行定期,那不如提前还贷,因为任何年限的定期利率都低于房贷利率。

三:不考虑利率波动的情况下,只要查到你的欠款余额就可以简单的计算提前还贷可以省多少钱,是否达到你预期目标。

综合考虑以上三点,基本能决定是否要提前还贷。

是否要提前还房贷是我们大多数人都要遇到的问题,那么是否要提前偿还?什么时候还?这两个问题一直困扰着我们。下面做一个简单的分析:

1、是否提前偿还房贷的参考标准

是否提前偿还最重要的参考标准就是你的房贷利率的高低,房贷利率决定了你的资金成本,那么房贷利率高低的参考标准是什么?

房贷利率高低的参考标准是稳妥的投资收益率,而这个收益率一般都是参考的银行理财的收益率,目前一般是4%-5%。这种投资收益风险比较低。

所以如果你的房贷利率是在5%以下的话,提前偿还的必要性不大,可以保持现金做一些投资,如果你的房贷利率在5%以上,那么你有必要提前偿还房贷,房贷利率越高越有必要偿还房贷。

过去几年房贷利率的变化也很大,高的时候比如2018年11月,全国首套房房贷平均利率是5.71%,而2017年初的时候全国首套房房贷平均利率是4.45%,这个差别是非常大的,当前的首套房房贷平均利率大概是5.42%。

房贷利率受调控影响比较大,有些城市上浮很厉害,比如30%,有些城市甚至是40%。如果是这样的情况,那是非常有必要提前偿还房贷的。

2、提前偿还房贷和已经偿还的时间有关系吗?

其实是没有关系的,无论是等额本息还是等额本金都是一样的,什么时候提前偿还都是一样的。

这是因为银行房贷利率的计算方式是按照剩余本金在房贷利率条件下的使用时间计算的。前面偿还的利息多,那是因为本金多。

最简单的理解就是,你提前偿还省掉的利息就是剩余本金在剩余期限下在房贷利率下进行房贷产生的利息。

比如你还有100万本金未偿还,剩余期限是20年,利率是5.5%,那么你现在提前偿还,省掉的利息就是按照房贷本金100万,房贷期限20年,房贷利率5.5%,在等额本息/等额本金的方式下产生的利息。

如果经济条件允许,直接全部还掉当然是最好不过了,本金全部还清,自然利息就没有了,利息钱都省下来了。如果经济条件不是很好,那就没有必要,毕竟生活的日常消费还是需要经济基础来维持的,没必要为了还清所有贷款而影响生活质量,毕竟已经还了七年了,当时贷款的利息其实前面大部分已经都给了银行,剩下的利息已经算很少了。当然每个人想法不一样,有的不喜欢被房贷压着,不管怎么样都要还掉,所以最终还是依自己的实际情况和想法来。

一个朋友,在零几年的时候贷款买的房,每个月需要还900块钱的的房贷,那时候的900块钱对他们来说也是挺紧巴的,基本上是一个人一个月的工资了,但是到现在一个月好像还400多,现在的400块钱对于咱们的薪资水平来说,一点压力都没有了!从大的经济环境下考虑到薪资水平在不断提高,加上通货膨胀,个人感觉一次性还清的话不合适,只是个人观点哈!😋

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