【多家上市房企7月销售额环比下降】8月2日晚,万科A、新城控股、荣盛发展等多家上市房企公布的销售月报显示,7月销售额环比均有所降低。数据显示,前百强房企7月销售规模环比降低29%。业内人士认为,7月份销售额环比下降,与6月份多数房企冲刺半年报业绩有关。此外,房地产政策全面收紧预期影响也不容忽视。随着前期积压市场需求陆续释放完毕,后续置业需求明显不济,短期内房地产市场调整信号已经出现。

7月份九成房企销售额下降超30家上市房企平均环比降幅30%;在6月高速冲刺后,7月销售额进入下降通道

近日,中国指数研究院发布报告显示,为冲击上半年销售业绩,龙头房企6月均表现不俗,但进入7月的传统淡季,加之推盘量的减少,大部分房企则略显后劲不足,销售额上演了“高台跳水”的戏码,下行压力再度显现。在此背景下,多个房企完成全年目标难度较大。

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数据显示,7月重点监测的10家品牌房企销售金额环比全线下跌,仅有万科和恒大破百亿;销售面积方面,10家房企也无一例外,环比均有不同程度的下降。其中,保利销售额54.91亿元,环比下降59.95%,销售面积在10家房企中下降幅度亦最大,达到53.85%;中海紧随其后,销售额为74亿元,降幅高达45.52%,销售面积则下降45.38%;万科销售额133.2亿元,环比下降超3成,销售面积下降21.44%。

在经历了6月份的高速冲刺后,7月份房企集中进入“休战”模式,销售额环比增速进入下降通道,但同比增速仍保持高位。在调控越来越紧、融资渠道越来越窄的情况下,房企的资金链越来越吃紧,大房企如何保持稳定?中型房企如何避免风险爆发?小型房企如何在困境中赢得一线生机?

值得注意的是,在此背景下房企净利润下滑更为明显。据统计,截至目前,已有27家A股房地产上市公司发布2014年半年报,20家企业上半年主营收入实现同比增长,但其中近半数的房企净利润同比都出现了下滑。嘉凯城上半年净利润同比大幅下滑716%;绿城中国控股有限公司发布业绩预警,今年上半年绿城净利润可能较去年同期减少超过65%。

第二梯队销售降40%-50%

链家地产市场研究部张旭认为,7月房企销售业绩普遍出现大幅下滑主要与以下几方面因素有关。首先,今年6月房企销售集体发力,销售额明显上升,导致7月环比基数较大;其次,7月一般为房企推盘淡季,销售额因此受到一定影响;而今年以来全国楼市遇冷,成交量明显缩减是房企整体销售业绩增长乏力的最主要原因。

据记者统计,截至8月8日,有超过30家上市房企披露了7月份销售简报,超过90%的房企销售金额呈现回落趋势,基本“全覆盖”,平均环比降幅为30%,碧桂园、万科、融创等几大龙头房企降幅在平均值上下,世茂、绿城、金茂第二梯队房企降幅在40%-50%,更高者诸如远洋地产,环比降幅为61%,越秀地产为76%、建业地产为81%、首创置业为92%。

在销售下滑的同时,信心满满定下2014年目标的房企们,却面临着目标难完成的局面。张旭表示,在链家监测范围内31家已公布销售数据的上市房企来看,有17家降幅超过30%,其中公布销售目标的25家房企整体完成了全年销售任务的47.6%。因此,中小型房企压力倍增,全年目标或难完成。

而这一数据在去年更为明显,据克尔瑞统计数据显示,2017年7月份,TOP100房企整体的销售规模环比下降39.1%,今年这一数据是31.5%。

在新城控股副总裁欧阳捷看来,环比下降属正常情况,一般房企在上半年会冲业绩,争取漂亮的半年报成绩。从历史情况看,一般全年业绩高点,通常反映在6、9、10、12月份。

6月份的硝烟依稀可见,各大房企为了上交一份好看的半年成绩单,奋力拼杀。根据克尔瑞统计数据,6月单月,TOP100房企销售环比增长34.7%,增速较5月提升17%。单月业绩规模达到了11094亿元,为今年上半年最高的月份。

大中小房企加速分化

近年来,房地产市场马太效应凸显,房企的强弱之势十分明显,大房企强者恒强,尤其是头部企业,战略、拿地、融资、成本控制优势愈发明显,高周转速度更快,而位于百强内的三线房企以及百强之外的中小房企生存空间正在缩小。特别是在政策持续严控下,分化正在加速。

纵观房企前7月表现,三甲房企“碧万恒”仍遥遥领先,虽然碧桂园仅披露权益合同销售额,但据机构测算,仍以4615亿元排名第一,而万科与恒大的销售额分别为3498.0亿元、3448.4亿元,三家房企以11561万亿元的总销售额再次刷新历史纪录,并占据前十强房企过半市场份额。

再看第二梯队第三梯队的房企,在规模之战中,一些房企奋力厮杀,增速明显,诸如去年首次迈入千亿阵营的黑马房企新城控股和逆袭者世茂房地产,前7月销售同比增速也高达106.05%、65%,而今年赛程过半,也有异军突起者,诸如中国金茂,前7月销售788.92亿元,同比增幅187.6%,龙光地产销售438.1亿元,同比增幅91.9%。

随着房企业绩增幅分化明显,利润水平分化也将趋于扩大。来自同花顺的统计数据显示,按照证监会行业分类,沪深两市共计56家上市房企披露了2018年中期业绩预告,其中超过30家房企净利润变动幅度超过100%。

由于预售制度,今年的利润主要是来自一年半甚至两年之前的销售结转,彼时市场处于爆发阶段,而今年实际的利润情况要到明后年才能呈现。业内人士分析,在一二线城市,房企利润被压缩是必然。在此轮增长中,三四线城市贡献不少,对于全国性布局的房企或者是受益于三四线楼市的房企来说,其利润增长将不会差。

“随着大房企逐渐下沉三四线城市,中小房企几乎只剩下了三条路:‘小而美’,有自己核心竞争力的中小房企还可以继续生存;‘求包养’,有土地资源的中小房企可以与大企业合作;转投资,彻底退出房地产开发,参与基金投资。”欧阳捷如是说。

采写/新京报记者 段文平

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