马云说,过去8年中国的房价整体呈上涨趋势,未来中国最便宜的就是房子,未来房子如葱、如树叶。17年5月份时乍听此言觉得可笑,内心曾经嘲讽道:马云真的是站着说话不腰疼,自以为成功之后就可以信口雌黄了,如此哗众取宠日后定会被啪啪打脸。

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问:房地产降温易,降价难,难在哪?

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马云说,过去8年中国的房价整体呈上涨趋势,未来中国最便宜的就是房子,未来房子如葱、如树叶。17年5月份时乍听此言觉得可笑,内心曾经嘲讽道:马云真的是站着说话不腰疼,自以为成功之后就可以信口雌黄了,如此哗众取宠日后定会被啪啪打脸。

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但时至今日,再回顾马云说过的话,觉得并非妄议之词,房地产最近一段时间的表现的确有照着马云的预测发展的意思,尤其是厦门、环京、天津等城市已经呈现了房价快跌、成交量暴跌的真实场景,让人不得不怀疑再过三五年之后,马云预言房子如葱或会真的成为现实。楼市最近再此释放重磅积极信号,比房价下跌更重要,更让人觉得马云的话言之有理

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地产降价涉及多方利益,尤其是土地收益,

如今的房地产市场可以说已经彻底进入“退烧时期”。随着国家将楼市调控的目标由“房住不炒”升级成“坚决遏制房价上涨”之后,多地新房二手房均出现了不同程度的价格降温和成交量暴跌,且楼市进一步降温的预期正在被放大,很多准备在2018年上车的刚需购房者都期待满满,寄希望于调控发威,楼市持续退烧,伺机上车。

近年来,李嘉诚开始变卖房产,逐渐退出了房地产市场。当时,很多人期盼内地的房价会下跌,不料依然在不断地上涨。其实,李嘉诚这样做,无非也是看到了内地的房产泡沫,提早退出,避免赚“最后一元钱”。而在李嘉诚之后,万达集团董事长王健林在2018年年终总结大会上也高调宣布“2019年将彻底退出房地产!1平方米也不能有!房地产的泡沫经济也在逐渐衰退。

土地收益已经成为地方一个不可或缺的非税收入,占据地方财政收入的比例难以下降,超过50%比比皆是,超过60%也不是没有,一旦离开土地收益,地方政府日常运转都十分困难,更别说保障民生,更别说投资搞政绩。不少地方一到年终,需要发放年终奖,就指望买一块地获得一大笔收入。

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因此很多地方政府总是希望看到楼市价格不断上涨,土地市场一直旺盛,出现量升价涨的良好格局,一旦地产销售疲软,各种刺激政策就会微调甚至纷至沓来,一旦有些地产商希望降价销售,各种干预也会有意无意的出现,其背后就是不希望楼市价格下跌,影响土地收益。

奇哥说过,调控重压之下,谁也别大言不惭地说日子好过,尤其是开发商和炒房客这些依托房价上涨才能获利的群体,受楼市降温的影响更大。毕竟对于他们来说,房价上涨才是实现变现的先决条件,楼市突然转向,市场彻底变天,购房需求会暴减,利空降临房价或会陷入不断下跌的深渊,参与其中的利益集团都逃脱不了被惩罚的命运。

房子是用来住的,不是用来炒的。违背这个铁的法则,即使一时赚到了快钱,但早晚是要赔回去的。对这个事情,讲得最直白的,是马云。马云在杭州举行的全球峰会上发表主题演讲说到:未来房子如葱。马云说,过去8年内,中国的房价整体上处于大幅上涨的状态。8年后,中国最便宜的东西可能就是房子。

因此楼市价格易涨难跌成为某种共识,但是楼市价格过度上涨带来的泡沫和对经济转型的伤害已经十分明显,楼市需要降温成为共识
,才会有房住不炒的调控思路,但降温不难,降价很难。就在于市场有一种力量不愿意看到房价调整。

业内专家普遍认为,这次调控和上次一样,采取了用时间来换空间的手法,按照上次调控持续近5年的周期来看,这次调控大概在2021年前后会结束,但由于这次调控的复杂性和反复性,调控时间将会无限期拉长。

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中国房地产进入降温周期总共有三次:第一次是2009年,当时房地产调控,房价出现调整期。第二次是2011年又是一个房地产调控,使楼市进入降温期。第三次是2014年楼市全面降温,到2015年房价开始新一轮上涨行情。房地产降温的确比较容易,但是房价却始终很难出现像样的下跌。

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地产商主动以促销的形式走量,这显然比房价下跌更重要!因为这在向我们暗示,在房地产调控这场旷日持久的博弈战中,地产商已经主动认输了,相比于普遍的“捂盘惜售”来说,恒大最低74折“抢收”降价卖房行为是逆市场行为。业内专家也解析称,调控重压之下,这是明智之举,现在少赚点卖房,也比未来大降价亏本都卖不掉要好得多。

可能有人问,要让房地产降温似乎并不难,但是真正要让房价出现大幅调整咋就这么难呢?对此我们认为,主要有以下几个原因:首先,我国进行房地产调控次数已经是N次了,除了这次始于2016年7月份的房地产调控还执行了三年,前几次的房地产调控,基本上都是半途而废。甚至有人把房地产调控称之为“空调”。

因此,最近一段时间地产商们对于楼市的态度亦有了巨大转变,从一开始的盲目豪赌调控会很快松绑,到认清现实接受宿命,乖乖按照地方政府的指导价格开盘销售的项目越来越多,且其中多数开盘去化率都未达预期。

综合上述来看,中国大中城市楼市虽然成交总体呈现稳定状态,但楼市整体在逐渐走向衰退,至于能否跌回大家所期待的房价,还是个未知数

因为,国内一些城市的经济严重依赖于房地产业,只要房地产被当地政策调控了,当地经济就不行了。于是地方政府不得不放松对房地产的调控,而一旦放松调控,本来处于僵持阶段的房价就开始报复性反弹了。

再者,土地市场的表现更折射出了地产商普遍资金偏紧的现状。据不完全统计,截止至目前,全国已经有850+宗土地流拍,这充分证明了当下地产商的众生相,有钱时圈地扩张模式都是大同小异,缺钱少粮时各家却有各家的难处。

所以,大家看到房价总是“降温易,降价难”。因为,政府部门把房产温度降下来不难的,只要调控政策出台,但是降价难,因为房地产一降价,当地经济就要衰退,银行就会出现“弃房断供”现象,房地产上下游十几个行业会出现衰退,这是谁也不愿意看到的,面对降温后的经济下滑,地方政府只能给房地产松绑。

有人说,地产商宁愿炸楼也不会选择降价销售,事实真的如此吗?当楼市降温趋势愈发明显的时候,开发商真的可以无动于衷吗?最新消息显示,并非如此!地产商现在不仅欣然接受了楼市调控高压不松的现实,也已经有人在张罗大张旗鼓的以促销之名大打降价销售的牌了:

再者,房地产受到调控后开始大幅降温,随后也有部分开发商准备大幅降价,为的就是早点回笼资金,但是当地政府有限价令,既不允许开发商大幅度涨价,但也绝不允许大幅度降价,因为开发商降房价后,土地市场的价格也会降,而土地市场价格下跌或者流拍了,地方政府的土地财政收入就会受到影响。所以,就算开发商看到市场不景气,想要大幅降价,也是不被允许的。有了限价令,开发商降价当然会很难。

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最后,对于开发商来说,他们十分清楚,即使房地产市场降温,商品房宁可销售不出去(小幅打折促销除外),也不能大幅降价,因为,购买者是买涨不买跌的,房地产市场已经降温了,房价一直僵持下去,或者还有人来买房炒底,但是一旦开发商大幅打折,购房者反而不再买房,采取观望姿态了。因为,在购房者看来,房价还会再下跌,现在并不急于买房。所以,只要开发商大幅降价,房子反而是很难卖出去。

有媒体报道,恒大近期启动了一项全国范围的楼盘大型促销。这家中国第二大的房地产商对旗下住宅楼盘甚至可以最低74折的折扣进行销售。

更值得一提的是,房地产降温可以,但大幅降价却不行,因为对于开发商来说,一旦大幅降价,原来的老业主们就要找上门来讨说法,甚至还要砸掉售楼处。像环京楼市的开发商,买给业主2.8万/平方米,后来为了回笼资金,把新楼盘的房价跌至2.2万/平方米,结果老业主找上门来,要求补差价或者赔偿损失。有了前车之鉴,开发商是往往喜欢死咬房价不肯降。

奇哥认为这是巨大的积极信号,直接最低74折购房等同于直接降价了近30%,这在中国房地产史上还是首次。有人说这并非真正的降价销售,只是开发商的一种营销策略,真正能满足这种折扣的人很少,且都是全款购房者。这根本无关刚需购房者的利益,别再颅内高潮自嗨了。

对于地方政府来说,倒不是不允许房价下跌,而是不希望当地房价过快下跌,这样容易引发金融风险。只有房价缓慢的下跌,才能既保证中国房地产市“软着陆”。而对于开发商来说,不降价可能没事,降了价后,可能更多的麻烦不断。当然,在现实中,降价促销是回笼现金流的最佳时机。这样不仅可以确保资金链安全外,还可以把回笼的资金汇笼在一起,再去收购其他中小房企,未来几年会对中小房企完成重新洗牌。

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地价降,房价降;基准利率降,房价降;材料费降,房价降;人工降,房价降;各种各样杂七杂八费用没有,房价降;工艺水平提升,质量升;不转包分包,质量升;工人素质提高,质量升;产业化水平提高,质量升;各材料供应商保证产品质量,质量升;可是我们全部做不到,每道环节涉及到各个利益领域,离日本美国欧洲还差的远,别个是真正严格执行国家标准,信用体系的完善,路还长,别自夸我们多善良之类的,很多人和国家都不信。

但在奇哥看来,地产商主动以促销的形式走量,这显然比房价下跌更重要!因为这在向我们暗示,在房地产调控这场旷日持久的博弈战中,地产商已经主动认输了,相比于普遍的“捂盘惜售”来说,恒大最低74折“抢收”降价卖房行为是逆市场行为。业内专家也解析称,调控重压之下,这是明智之举,现在少赚点卖房,也比未来大降价亏本都卖不掉要好得多。

的确是这样的,房地产降温,只需出台相应的调控政策即可实现!历史上也曾有过多次楼市全面降温;但全国房价大幅度的下跌,好像真的一次也没有出现过!

奇哥在之前的文章中也说过,楼市调控刀光剑影之下,开发商有上百个理由不降价,但有99个都是无关紧要的,最主要的原因是他们不敢降价,也没人愿意当“领头羊”。但一旦有人开启了降价销售模式,整个市场就会呈现出一边倒的颓势,在舆论的炮制下,在融资困境的紧逼下,在购房者都理性起来的情况下,开发商已经没有更多更好的选择了,这个时候降价就成了顺理成章的事情。

房产降温,最直接表现是成交量的下滑,市场“遇冷”而已,损害的只是地产商的利益!而一旦房价开始下跌,涉及的利益方会有很多,炒房客、买房人、银行、甚至还有地方政府!

1、买房人、炒房客,不愿意看到房价下跌

之前媒体就有过多次报告,某地开发商以低于前期售价开盘,很多此前买房的投资者,觉得“买亏了”,拉横幅“抗议”,甚至打砸售楼处!这样一来,房产商能“轻易”降价销售么!

房地产降温易,降价难,难在哪?难在两个方面!

第一难,难在开发商的观念问题。

资本家为何宁可将牛奶倒掉,也不愿因分给穷人!

牛奶卖不出去的时候,农场主其实就已经在遭受损失了,牛奶放不了多久就会变质,所以不管能不能卖出去,农场主都需要尽快把牛奶处理了,而处理成本最低的办法,就是直接倒掉。不少人会说,为什么不能免费送呢?这么说吧,买费送需要有人一直看着这些牛奶,这就意味着农场主要在已经遭受损失的基础上,继续支出人工成本以及时间成本,造成更大损失的同时,反而得不到一丁点的回报。

在房地产市场也一样,情缘卖不出去,也不愿意降价,反而我们还可以看到许多房地产开发商看到自己的销量不好,不景气,反而还会坐地起价,提高房价的情况出现!

原因就是,一旦出现了降价,购房者就会认为房产的价值下跌,从而纷纷观望,更不会出手。也会有人开始肆无忌惮的砍价。再加上中国购房者向来都有买涨不买跌的癖好,所以开放商更加不愿意降价!

我们在过去的报道上有见过开放商降价后砸售楼处的新闻出现,有人见过因为涨价而闹事的吗?没有吧,这就是降价难的原因!

第二难,难在金融风险的控制

要知道的是房地产和许多行业都是息息相关的,一旦房地产出现了大跌,那么市场就会出现风险!

首先,对于大部分的购房者来说都是贷款买房的,少则首富30%-40%,多则50%-70%,而剩余的部分其实都是由银行出借承担的。

那么当房子跌去30%的时候,银行就会害怕,因为部分房子资不抵债了;

如果当房子跌去50%的时候,大部分的企业会面临倒闭,大量的人员会面临下岗,也就无力还款,银行就会出现大量的坏账;

如果房子跌去了70%,甚至更多,那么经济危机就会爆发,金融海啸就会到来,大部分的银行会倒闭,申请破产,房地产市场的杠杆会瓦解,导致经济倒退,全民弃贷。

所以说,10次金融危机都是由房价的大跌和大涨的泡沫所导致的,因此,为了保证能够有效的控制住风险,房地产不允许大跌。

总结

综合来看,房地产降温易,降价难,这并不是没有道理的!而许多国家为了抑制高房价的风险,采取的都是一种温和的调控方式,最简单,也是最有效的就是限购,抑制炒房,从而利用时间和通货膨胀的力量,慢慢清理房产中的杠杆风险和泡沫。

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其实房地产降价也不难,关键是稳房价是头等大事。

房地产目前是一大的蓄水池,已呈高水位状态,水位越高,系统性风险越大,所以,房价不能大涨,必须坚持“房子是用来住的,不是用来炒的。”这个基本原则。

房价不能大涨,并不是说房价可以下跌,一些三线城市房价少有波动,开发商就可能被约谈,湖北恩施就出现过这种情况什么原因呢?

股市要维持市值,楼市也要维持市值,否则很多抵押品就变得价值不足,面临被处置的风险。这样就会引起不动产债券和信托产品违约,引发一系列风险,这叫蝴蝶效应。

但是,风险不处置就会积压,如何解决这个问题呢?方法有两种,一种是刺破肥皂泡,另一种是慢慢消化,从稳定的角度考虑,自然是选择后者,那就是稳房价,增发货币,提高工资,货币贬值,将房价降于无形之中,随着时间推移,老房子越来越不值钱,只要控制住新房价格,基本就可以让大家投资在房产上获得的超额利润全部回吐回去,所以,有些先知先觉的人已经走了,比如李嘉诚。

统治者不会在意被统治者有没有奖金发! 它只在意你够吃饿不死,别闹事即可!

一点都不难,想不想做的问题。多个城市控制效果明显。惠州离深圳隔一条街,背靠山面朝海,房价一万出头好多年了。常州也一样房价稳而不涨。特们特点就是不限购,大家都能买,买了要两年后才能卖。搞什么限购,基准利率上调多少倍,社保满一年,有用吗?真正想买的刚需的买不到,炒房的快进快出,赚的盆满钵满。炒房的打脸打到家了,加码呀怎么加?规定限售三年,有钱的刚需的都能随便买。富有成效的政策摆在面前,有多少地方会执行????

房地产降温易,降价难,难在哪?

这是一个非常好的问题,也完全概括了当前房地产市场的基本现状以及面临的困局。

确实如此,房地产市场要想降温,确实非常容易,只要政策到位、政策有针对性、政策有力度,房地产市场就不可能不降温,也不可能不退烧。问题在于,只是市场退烧,房价不退烧,总是很难解决问题的。2007年的那次调控,应当说是效果最为明显的,既有市场退烧,也有房价退烧。可惜的是,全球金融危机的爆发,不仅让市场迅速反转到火热状态,房价更像是脱了缰的野马,一年就上涨60%左右。

而从最近一次的调控来看,站在市场的角度,已经早就调控到位了,持续的低迷,也让广大居民看到了很大的希望。但是,从房价的角度,却又似乎没有达到预期目标,房价仍然维持在上涨的通道。所不同的是,上涨的速度有所放缓。

那么,为什么市场能够退烧,而房价无法退烧呢?原因主要是,房价绑架了银行和地方。对银行来说,开发商的多数贷款都来自于银行,居民购房资金也相当一部分来自于银行。如果房价退烧,就意味着风险发烧。只有维持房价给定,才能确保银行不发生风险。对地方来说,房地产已经成为经济发展的重要组成部分,房价一退烧,就必然带来市场的完全低迷,甚至反流。那么,经济增长速度就会受到严重影响。在这样的情况下,只有维持房价稳定,才能维持地方经济稳定。

只要房价不出现退烧,市场的退烧,不会是真退烧,对银行和地方的影响也不会是致命的。因此,房地产降温容易,房价降温很难,就是因为这方面的原因。在这样的情况下,只有保持房价的稳定,才能多方都不受影响。

因为地皮在涨,原材料水泥,钢筋,都在涨,工资也在涨,我们所能看到得想到的都在涨,难道你期待房地产老板都在赔钱盖房子?那些房地产员工都是大学生,好多211学校毕业,他们要生活,要结婚,商业化房地产就是要盈利的,价格慢涨已经是政府很努力遏制了。

全国新建商品房10亿平方,每平方8000元,新建商品房50亿平方,每平方30000元,新建商品房200亿平方,每平方60000万元,每年都新建商品房,建房越多房价越贵,人还是这些人,国家不超发货币,钱从那里来,这是中国特色还是9亿农民没买房。没有买房子还是没有买,是不是以后商品房库存900亿平方,每平方100000元。赶快买房了,2019年商品房GDP是100万亿,大家一起来争取商品房每年增涨50万亿,每一套商品房国家就会印货币50万,开发商和货币一起加油,GDP超过美国,全球第一,房地产比重增加到90%GDP

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