广州日报讯
日前,东莞市住建局正在对《东莞市住宅专项维修资金管理办法》公开征求公众意见,其中就针对专项维修资金的缴存标准进行了说明。
  《征求意见稿》提出,市维修资金中心应当根据本市住宅建筑安装工程每平方米造价的5%确定、公布首期住宅专项维修资金每平方米建筑面积交存标准,并适时调整。
  据了解,目前东莞住宅专项维修资金的缴存标准按建筑面积计算,其中住宅40元/平方米、非住宅50元/平方米。住宅包含别墅,非住宅包括住宅小区内的写字楼、商铺和拥有产权的车位等。
  《征求意见稿》还提出,以预售方式销售的,在申请核发商品房预售许可证前,按照预售房屋预测面积代交首期维修资金。以现楼方式销售的,在申请核发商品房现售备案证前,按照房屋的实测面积代交首期维修资金。建设单位销售房屋时,应当凭专户管理银行出具的已代交首期维修资金凭证,向买受人收回已代交的首期维修资金。
  维修资金使用后,业主分户账内维修资金的余额不足首期交存数额30%的,应当续交至现行的首期标准。维修资金续交的主体为业主,由物业服务企业通知业主委员会,并通过业主大会续筹维修资金;没有业主委员会的,由物业服务企业通知业主本人,要求其续交。
  值得注意的是,并不是所有的维修都能申请使用维修资金。《征求意见稿》中专门提出,四项费用不得从维修资金中列支。分别是保修期内应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;应当由相关单位承担的供水、供电、供气、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

《东莞市住宅专项维修资金管理办法》正在征求意见。今天上午,东莞市住建局发布通知表示,《东莞市住宅专项维修资金管理办法》于2014年8月31日颁布实施至今已逾四年,将于2019年8月到期。随着维修资金缴存规模的快速增长、使用范围和数量的逐步增加,针对维修资金管理中遇到的各种问题,拟订了《东莞市住宅专项维修资金管理办法》,向社会大众征求意见!

以后,经业主大会会议依法表决同意后,小区的物业专项维修资金有望可以划转业主大会管理。广州装修公司昨日从广州市住建委获悉,该委日前草拟了《广州市物业专项维修资金管理办法》并正式征求社会意见。管理办法明确,在保证物业专项维修资金正常使用的前提下,可以按照国家有关规定将物业专项维修资金用于购买国债,不过禁止利用物业专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

标准:住宅40元/㎡,非住宅50元/㎡

交存标准三年调整一次 按每平方米造价5%确定

《办法》提出,在1998年10月1日至2003年8月31日期间取得商品房预售许可证的商品房,其首期维修资金由建设单位负责交存;在上述期间以外取得商品房预售许可证的商品房,其维修资金由业主负责交存。维修资金的交存标准按建筑面积计算,其中住宅40元/平方米、非住宅50元/平方米。

广州装修公司了解到根据管理办法,广州市物业专项维修资金管理中心具体负责全市物业专项维修资金的日常监督管理工作。业主应当按照所拥有物业的建筑面积交存物业专项维修资金,但物业属于一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。

此外,属于出售公有住房的,其首期维修资金由业主和售房单位共同负责交存。业主按照所拥有物业的建筑面积交存,每平方米建筑面积交存维修资金的数额为当时本市房改成本价的2%;售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%,从售房款中一次性提取。

值得一提的是,管理办法规定,管理中心应当根据广州市物业建筑安装工程每平方米造价的5%确定、公布首期物业专项维修资金每平方米建筑面积交存标准,并每三年调整一次。玻璃幕墙等特殊材料建筑的首期维修资金交存标准,由管理中心另行规定。

交存:不交维修资金或不能收楼

而在缴交首期物业专项维修资金之后,如果业主分户账面物业专项维修资金余额不足首期交存额30%的,应当及时续交。成立业主大会的,由业主大会决定续交方案或者制定物业专项维修资金筹集和使用规约。续交方案或者物业专项维修资金筹集和使用规约应当约定物业专项维修资金的交存标准和交存时限,交存标准可以参考管理中心现行公布的首期物业专项维修资金交存标准。业主应当按照交存标准及时、足额交存至专户管理银行。

《办法》介绍,在业主大会成立前,或者业主大会成立后未要求划转维修资金的,维修资金由维修资金中心代管。维修资金交存主体应当在办理不动产登记证、变更登记、转移登记、合同备案手续等业务前,足额交存维修资金。

业主大会自管维修金 每季度公布使用情况

在《办法》实施之日起取得房屋预售许可证的建设单位,应当按照下列规定为买受人代交首期维修资金,以预售方式销售的,在申请核发商品房预售许可证前,按照预售房屋报建面积代交首期维修资金。以现楼方式销售的,在申请核发商品房现售备案证前,按照房屋的实测面积代交首期维修资金。新出售公有住房的,公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前,将维修资金存入专户管理银行的专用账户。

广州装修公司了解到与过往相比,物业专项维修资金的使用有望更好地体现业主说了算的精神。物业专项维修资金划转业主大会管理后,业主委员会将执行业主大会关于物业专项维修资金的筹集、使用和管理等事项的决定;并且代表业主与业主大会决定选聘的专户管理银行签订物业专项维修资金委托管理协议,行使专户管理单位职责。同时,要组织召开业主委员会会议,经全体委员半数以上委员同意后确定不超过3名业主担任物业专项维修资金管理责任人;还要拟定物业专项维修资金筹集和使用规约,并组织召开业主大会会议对物业专项维修资金筹集和使用规约进行表决。

建设单位销售房屋时,应当凭专户管理银行出具的已代交首期维修资金凭证,向买受人收回已代交的首期维修资金。房屋购买人未按照本办法交存首期物维修资金的,建设单位不得将房屋交付购买人。

此后,业委会还要定期向业主大会报告业主委员会行使物业专项维修资金管理职权的情况,接受业主、业主监事会对物业专项维修资金筹集、使用和管理等事项的质询和监督;并且向全体业主公布物业专项维修资金委托管理协议、物业专项维修资金筹集和使用规约,并每季度公布物业专项维修资金的筹集、使用、管理的情况。

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维修资金使用 不得支取现金

过户:买二手房需向原业主支付维修资金余额

广州装修公司了解到根据管理办法,在物业专项维修资金的使用上,经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意,约定共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用分摊方式的,则按照约定;没有约定或者约定不明确的,则按照规定分摊费用:属于物业管理区域内全体业主共有的共用部位、共用设施设备,由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担;属于单幢房屋内业主共有的共用部位、共用设施设备,由该幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担;属于一个单元内业主共有的共用部位、共用设施设备,由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担;属于车位的共用部位、共用设施设备,由车位存在共用关系的业主按照各自拥有车位面积的比例共同承担。

《办法》还提出,维修资金使用后,业主分户账内维修资金的余额不足首期交存数额30%的,应当续交至首期标准。

同时,物业专项维修资金专户应当通过转账结算,不得支取现金。用于支付维修和更新、改造项目费用的物业专项维修资金只能支付到施工合同约定的施工单位或者物业服务企业账户中。

因房屋转让等原因,引起业主变更的,已足额交存维修资金的,该物业分户账中结余的维修资金不予退还,随房屋所有权同时过户,维修资金户名不作更改;原业主交存的维修资金的余额,由受让人向原业主支付,双方另有约定的以约定为准。

此外,发生危及房屋使用和人身财产安全等紧急情况,包括电梯故障、消防设施故障、屋面外墙渗漏等,需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的,组织实施单位应当按照有关规定、合同约定立即组织实施维修和更新、改造。

未交存维修资金或分户账中结余的维修资金不足首期交存金额,且买卖双方在物业转让合同中未约定维修资金交存主体,但已办结过户手续的,由新业主负责交存;未办结过户手续的,由旧业主负责交存。

温馨提示:

使用:公共设施维修和更新,由相关业主共同分摊

一、网上征求意见的时间:即日起至7月4日。

《办法》提出,住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,按照规定分摊。包括住宅共用部位、共用设施设备涉及整个物业区域的、涉及单幢或单层物业的,该幢或该层全体业主为相关业主。商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

二、公众获取征求意见稿全文的途径:登录广州市住建委官方网站点击文本附件下载。

售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由相关业主和公有住房售房单位按照所交存维修资金的比例分摊;其中应由业主承担的,再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

三、公众反馈意见及建议的途径:可通过电子邮件(gz_wyc@126.com)、邮寄(广州市豪贤路193号物业管理处,邮编:510030)、传真(020-83346143)等形式反馈。

提醒:保修期内维修不得使用维修资金

四、联系部门及方式:广州市住房和城乡建设委员会物业管理处,联系电话:020-83367296。

《办法》还提出,保修期内应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;应当由相关单位承担的供水、供电、供气、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

小知识

如何申请:

广州装修公司提醒:目前广州首期维修资金的交存主体主要有两类,1.核发商品房预售许可证在1998年10月1日后,购房者与建设单位签订商品房买卖合同在2003年8月31日前的,且建设单位与购房者未在商品房买卖合同里约定由购房者交纳的,交存主体是开发建设单位。2.核发商品房预售许可证在1998年9月30日前或购房者与建设单位签订商品房买卖合同在2003年9月1日后的,交存主体是业主。

需三分之二以上业主同意

维修资金如何申请使用?《办法》规定,由物业服务企业根据维修和更新改造项目制定《维修和更新、改造方案》,同时应当经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主(以下简称“双2/3业主”)同意,并在小区显著位置公示。

使用方案中维修和更新、改造项目的费用预算总额在8万元以上的,应当实行审价,但维修资金筹集和使用规约另有约定的从其约定,以及经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意不审价的除外。

应急情况下也可申请

另外,《办法》还规定,发生以下可能危及房屋安全及业主生命财产安全的情形,需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的,物业服务企业或业主委员会可以按应急维修程序的规定支取并使用住宅专项维修资金。包括电梯故障;消防设施故障;屋面、外墙渗漏,可能发生危及人身财产安全的紧急情况;楼体外立面存在脱落危险;产权未移交供水公司的二次供水水泵、配套供水管道等公共供水设施出现损坏、堵塞、爆裂和更换的;排水设施堵塞、爆裂;未移交供电部门的供电设施(包括配电柜、变压器等)损坏,可能发生危及人身财产安全的紧急的情况;其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况;涉事主管部门出具证明的。

广州日报全媒体文字记者:蒋幸端

广州日报全媒体图片记者:蒋幸端

广州日报全媒体编辑:童丹

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